房地产开发企业信托融资研究—外文翻译

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1、中文 7287 字 毕业论文外文翻译 所在学院： 专 业： 班 级： 08 财管 /国贸 x 班 学 号 ： 姓 名 ： 指导教师 ： 2014 年 11 月 3 日 译文： 题目： 房地产开发企业信托融资研究 一、房 地产投资信托基金的内涵 （一）房地产投资信托基金的界定 房地产投资信托基金（简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合的金融信托产品。与传统金融产品相比，房地产投资信托基金最大的特点是可以积聚众多中小投资者的资金，利用专业

2、的管理团队的管理水平和经验，依靠信用评级机构、律师、会计师事务所和证券委员会的监管，进行多元化的投资组合，享受税收上的优惠，实现投资 效益。 REITS 自 20 世纪 60 年代在美国面世以来，不但在本国得到广泛发展，而且迅速被日本、新加坡、韩国、香港等国家和地区引人和采用。 REITs 从本质上来讲是一种信托投资基金，满足信托设立依据、信托目的、信托当事人信托的法定构成要素，具有信托财产独立性的特点，受信托法及其他相关法律的保护。与此同时，房地产投资信托由于其自身独特的特点，对受托人的资格、义务，税收的税率及优惠等作了明确的规定和限制，因此房地产投资信托具有强行法的性质。 （二）房地产投资

3、信托基金的现状 房地产调控以来，房地产企业融资渠道 出现了比较大的变化。在银行贷款收紧，企业债、证券市场再融资大门紧闭的状况下，开发企业不得不另辟蹊径，于是信托融资得到了较快发展。相关研究报告显示： 2010 年 1- 8 月，房地产信托产品发行规模已超过 1047 亿元，和 2009 年房地产信托全年发行规模 449亿元相比，翻了一倍多。其中 8 月发行规模为 221 亿元，发行数量为 50 个。据 Wind 资讯统计， 2010 年，国内 15 家上市房地产公司通过信托融资渠道，共获得资金合计 114.5 亿元，平均每家地产公司融资 7.63 亿元。其中，融资额 超过 10 亿元的地产公司

4、有 5 家，融资额在 5 亿元至 10 亿元之间的地产公司则有 3 家，而融资额小于 5 亿元的上市公司则有 7 家。部分房地产企业信托融资情况数据来源：根据各上市公司公告整理在央行收紧银行信贷后，房地产信托异军突起，有力支撑了房地产商的开发投资经营活动。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展。但从引入房地产投资信托基金的探索性实践看，尽管它受到了理论界的密切关注，并且得到了业界的追捧，但业界所 看重的却并不是它的长期的融资渠道的功能，而是把它当成了所谓的“过桥资金”，或者说是取得银行资金的“敲门砖”。这样

5、，实际上也就在相当大的程度上使之失去了存在的意义。同时，房地产信托在投资过程中，绝大多数都是采取贷款的形式，采取的仍然是债权的形式，这等于是原有银行贷款的简单替代，并没有解决风险与收益不对称的根本性问题，而且在这个过程中信托业的风险也在增加。房地产投资信托基金在的这种理论功能与现实的反差须进一步实践、观察、改进，以便发挥出它在房地产融资中所应有的积极作用。 （三）大力发展房地产投资信托基金的可行性 分析 首先，政策支持。 2008 年 12 月 21 日，中国国务院办公厅发布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发 2008 131 号），其中重点提到，“支持房地产开发企业合理的融资需求

6、”。在具体措施方面，明确表示“开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道”。目前，国务院已批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金试点城市。 其次，法律逐渐完善。从 2005 年起，银监会陆续发布了多个关于房地产信托业务的监管文件。迄今为止，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求除最低资本金、二级资质、 “四证齐全”外，还包括禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止进行商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，以及将投资附回购形式的变相融资行为视同贷款管理等一系列监管政策，初步形成了房地产信托业务监管的政策体系。 最后，信托融资的投资主体已初步形成，具体表现在以下两个方面：首先

7、，个人金融资产迅速增长。经济体制改革后释放出来的经济高速增长，带来了个人收入的迅速增长，个人的投资需求也大大增加；其次，机构投资者队伍正在壮大。随着社会保障制度和社会福利制度的改革，已经建立规模巨大的各种社会公益事业基金，这些 社会公益基金将成为机构投资者。 二、美国的 REITs 发展对的启示 目前，西方发达国家已经形成了以 REITs 为核心、以传统融资渠道为基础的多元化房地产融资模式。总结美国 REITs 的发展状况及特点，美国的 REITs发展对的启示主要表现在以下三个方面。 （一）完善的法律和税收制度是 REITs 发展的基石 美国的经验表明， REITs 的发展需要完善的法律法规和税收制度，以提供良好的外部环境。美国在 1960 年通过的房地产投资信托法案明确了 REITs 的基本制度框架，同年国会也通过了议案，修订国内税 收法典，使 REITs 享有与共同基金同样的特殊税收优惠待遇。根据美国税法规定，只要投资信托公司的收入分配给受益人，投资信托公司就无需交税。股东要按收到的股息和资本收益