1、 1 论商品房预售登记制度论商品房预售登记制度 摘要：摘要： 中华人民共和国城市房地产管理法规定，商品房预售人应当按照国家有关 规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。但是，该法 对于商品房预售合同登记的效力没有提及，这在实践中产生了很多问题，对购房者利益的 保护也显得苍白无力。因此，我们有必要借鉴国外成熟立法经验，完善我国的商品房预售 合同登记制度。 关键词：商品房预售预告登记制度性质、风险、效力、改善商品房预售预告登记制度性质、风险、效力、改善 我国改革开放以来，随着房地产市场的蓬勃发展和住房分配体制的改革， 居民住宅投资和住宅建设有了长足的发展，商品房买卖也逐
2、步深入到百姓的 日常生活中。商品房预售作为一种重要的房屋买卖形式，对于加快发展商的 资金回笼过程，减轻银行大额贷款压力以及稳定商品房销售市场起到了积极 的作用。但是，由于商品房预售在我国还刚刚起步，现有的法律法规还很不 完善，实践中也出现了许多亟待解决的问题，而商品房预售登记作为商品房 预售制度的重要一环，对其进行完善因此也就具有了十分重要的现实意义。 一、商品房预售登记的性质一、商品房预售登记的性质 在对预告登记制度全面考察后，笔者认为商品房预售登记不属于预告登 记，不具有预告登记的功能。商品房预售合同登记仅仅起到备案的作用，商 品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。
3、其理 由如下： 第一，根据物权法定原则，预告登记制度作为不动产物权登记制度中的 重要制度之一，法律必须有明确的规定。而我国对预告登记制度并没有明文 规定。 南京市城镇房屋权属登记条例在第 6 条、第 29 条和第 30 条中对预 告登记的规定及上海市在 2003 年 5 月 1 日开始施行的上海市房地产登记条 例第五章规定的预告登记制度，是第一次在地方法规中规定预告登记制度。 而全国人民代表大会法律工作委员会草拟的最新一稿中国民法典草案物权 编 （以下简称为新民法典草案 ）中借鉴德、瑞、日等国家和台湾地区的 2 立法经验，在第 19、20 条、第 244 条中对预告登记制度进行的规定，也仅是
4、在制定中的法律中的规定，还未通过。 第二，根据中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条第二款的 规定，商品房预售登记备案制度，是商品房预售人将商品房预售合同进行登 记备案，登记的是预售合同，而预告登记是享有请求权的权利人对其请求权 的登记。 第三，预告登记是一种请求权的保全，当发生一些特定事由时，预告登 记即告消灭，不会永远存续。而我国法律、行政规章未规定商品房预售登记 的效力，商品房预售登记不涂销，存续时间非常长。1因此，我国商品房预 售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对 抗效力，与预告登记制度存在根本上的差异。 二、商品房预售和商品房预售合同登记二、商品房预售
5、和商品房预售合同登记 1商品房预售是我国近年来房地产市场发展的产物，它与成品房买卖已 经成为我国房地产市场中两种主要的房屋销售形式。2商品房预售，是指房 地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定 金或者房价款的行为。 商品房预售方式首创于香港， 香港立信置业公司于1954 年最先推出楼宇“分层售卖、分期付款” 。由于房屋尚在施工中便被“拆零砸 碎” ，分期分批地预售给广大投资者，如落花片片坠落，故商品房预售又被称 为“卖楼花” 。3商品房预售的交易方式和标的物具有特殊性，即交易时， 交易的标的物房屋尚在建设中，交易标的物所有权的转移是依合同中约 定的期限，并把这个期限
6、的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或者失 去法律效力的根据。因此，商品房预售行为是一种附期限的交易行为，购房 者在期限到来之前拥有期待权，当期限届至并办理了房屋过户手续即拥有了 房屋的所有权。4商品房预售合同登记是不动产登记的一种，是房屋产权、 物业管理的一部分。很多国家和地区都有有关商品房预售合同登记的规定， 如香港规定所有楼花买卖合约必须在签订后的三十天内在田土厅注册。5根 3 据城市房地产管理法第四十四条第二款的规定： “商品房预售人应当按照 国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门 登记备案。 ” 城市商品房预售管理办法第十条规定： “商品房预售，开发经 营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起日 内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办 理登记备案手续。 ” 因此， 购房者与发展商签订预售合同后， 为防止发展商 “一 女两嫁” ， 应及时督促发展商办理登记备案手续， 否则， 合同约定的期限届至， 如果发展商不能交付房屋，购房者就不能
