1、XX 大学毕业设计 论文 1 在房地产行业飞速发展的今天， 如何确定商品房的价格成为开发商关注的热 点问题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为 了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得 出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章第一章 影响影响 XXXX 市商品房定价的因素分析市商品房定价的因素分析 1 1.1.1 一般性因素一般性因素 1.11.1.1.1 供求分析供求分析 2008 年 1-4 月， XX 市房地产开发投资继续保持增长， 共完成投资 35.0 亿元， 同比增长 27.3%；商品房施工面积 763.2 万平方米，同比
2、增长 38.3%；商品房竣 工面积 98.8 万平方米，同比增长 42.6%；商品房销售面积 84.3 万平方米，XX 市 商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供 求关系上来说， 商品房价格应该下跌或者保持不变， 但由于商品房投资的特殊性， XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.1.2 1.2 直接开发成本直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构 成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地 价格可以达到房价的 30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑
3、 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的 60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上 升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于 XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近 年 XX 市商住土地拍卖最高价来看，已达到 6650 元/M2，按其容积率 3.5 来算， 已达到 1900 元/M2，也就是说，XX 市住宅用地价格应该不超过 1900 元/M2。 1.1.1.3 1.3 宏观政策环境宏观政策环境 国家 GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作 用。在政策上,
4、国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用 房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济， XX 大学毕业设计 论文 2 防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。对社会总体来说,国家严格制定针对流动 人口的购房及居住的条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房 产圈.这些都为提高房地产行业定价的规范性打下了良好的基础. 1.1.1.4 1.4 城市化进程城市化进程 城市化进程对楼市价格指数有直接影响。这种影响体现在供求两个方面。对 供应而言， 城市化进程直接关系到开发商的投资增加， 无论是计划建设新的城区、 开发区，还是旧城改造都会直接增加开发商的投资，同时增加总的供给。对需求 而言，如果是旧城区改造，则涉及到大量的拆迁，被拆迁户一般都要购买新的住 房，所以会使房价大幅上涨。而城市的远期规划，如建设绿扬南城等都会带来相 关地区房地产市场的利好消息。 1.1.2 2其他特殊因素其他特殊因
