1、 I 目录 1 总论. 1 1.1 项目提出的背景 1 1.2 项目可行性研究的依据 1 1.3 项目概况 2 1.4 项目开发建设的预期目标 4 1.5 项目开发建设条件 5 1.6 项目投资估算 5 1.7 项目进度计划 5 1.8 结论及建议 5 2 市场分析与预测. 6 2.1 郑州房地产市场特点分析. 6 2.2 郑州房地产市场运行情况分析. 7 2.3 购买力分析. 8 2.4 郑州房地产市场的展望 10 2.5 SWOT 分析. 11 3 建设条件 12 3.1 开发项目用地状况 . 12 3.2 资源供给及外部协作条件 12 4 规划设计方案 13 4.1 规划设计方案的指导思
2、想 . 13 4.2 规划设计方案的原则 . 13 4.3 建筑规模及规划设计方案 . 14 5 项目组织机构及运行机制 18 5.1 项目组织机构 18 5.2 运行机制 19 6 项目实施进度 20 7 营销方案. 20 7.1 项目定位 20 7.2 营销方式与策略 . 23 7.3 租售计划 . 25 8 投资估算及资金筹措 25 8.1 项目建设的投资估算 25 8.2 资金筹措与使用计划 26 9 财务评价 26 9.1 盈利能力分析 26 9.2 偿债能力分析财务评价 27 9.3 盈亏平衡分析 27 II 9.4 敏感性分析 28 9.5 财务评价结论 28 10 风险分析.
3、28 11 存在的问题及建议. 29 12 附表与附图. 30 结论. 31 致谢 32 参考文献. 33 附表 1 总投资估算表 附表 2 项目进度计划表 附表 3 资金投入表 附表 4 收入估算表 附表 5 利润分配表 附表 6 还本付息表 附表 7 销售税金及附加估算表 附表 8 资金来源运用表 附表 9 全部投资净现金流量表 附表 10 资本金流量表 附表 11 项目总投资使用计划与资金筹措表 附图 1 绿城新景平面布置图 1 1 1 总论总论 1.1 1.1 项目提出的背景项目提出的背景 1.1.1 政策环境 中央经济工作会议提出了涉及房地产业的政策方针总共有三个方面： 一是进 一步
4、推进房产税改革试点；二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作； 三是坚持房地产调控政策不动摇。同时，把调控目标由“遏制房价过快上涨”正 式升级为“促进房价合理回归”，这是中央首次提出带有压低房价的调控策略。 因此，2012 年严控房地产的政策环境仍将维持。 1.1.2 经济环境 2011 年 12 月 14 日，中央经济工作会议召开，指出 2012 年的经济社会发展 要突出把握好稳中求进的工作总基调。 要继续积极的实施稳健的货币政策和财政 政策，保持经济平稳较快发展，保持宏观经济政策和物价总水平的基本稳定。要 着力扩大内需，特别是消费需求，合理增加城乡居民特别是低收入群众收入。宏 观经济的持续较快发展，为居民收入的稳定增长提供了有力的保障， 这将进一步 增强居民的购买力，也为房地产市场的平稳健康发展提供了有力的支撑。 1.1.3 资金环境 2011 年，央行连续多次加息和上调存款准备金率，在流动性趋紧的情况下， 中小型房地产企业取得贷款的难度增加。同时，销售低迷也使得房地产企业回笼 资金放缓。虽然 11 月底，存款准备金率三年来首次下调，中共中央政治局会议 也提出实施积极
