1、 1 毕毕 业业 论论 文文 题题 目目 物业管理收费问题浅析及对策物业管理收费问题浅析及对策 2 物业管理收费问题浅析及对策 摘 要 物业管理作为二十一世纪的朝阳产业，虽然它牵涉 的面广，涉及的问题复杂，但作为市场经济体制下的产 物，却为广大市民了解甚少，但它却无时无刻不在市民 身边，影响着市民生活的方方面面。然而物业服务企业 收费难的问题却其中困扰着物业服务企业，阻碍着物业 管理行业的快速健康发展。 关键词：物业服务、收费、问题、解决办法 一一、物业收费物业收费现状分析现状分析 目前对物业管理的理解有两种流派，一种是站在服务角度理 解的：物业管理，是指物业管理企业受物业所有人或使用人的委
2、托，依照物业服务合同，对房屋建筑及附属设备设施、绿化、卫 生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治， 并向物业所有人或使用人提供综合性的有偿服务；另一种流派是 站在管理角度理解的：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企 业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域 的环境卫生和秩序的活动。 综合以上两种流派，可以达成一个统一的理念，即物业管理 是：立足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。 物业管理作为第三产业即服务行业，其产业的生存运作基于 收取的物业服务费用，1996 年原国家计委、建设部以计价费 1
3、996266 号发布城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 ， 规定“物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不 3 同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价”。政府 开始干预物业管理收费行为，物业管理收费逐步进入规范化。但 是， 暂行办法未能解决合理收费的问题。2003 年国家发展与 改革委员会、建设部以发改价格20031864 号发布物业服务收 费管理办法 （2004 年 1 月 1 日起实施） ，更进一步提升了物业管 理产业的社会效应，为物业服务费用的收取提供了法律依据。 实习单位简介：河南广汇物业管理有限公司，成立于 1997 年，实行董事会领导下的总经理负责制，下设行政
4、部、客服部、 工程部、安管部、资产管理中心、网络监控中心、财务中心等几 个部门， 现有员工一百多人， 其中中级以上职称管理人员 30 余人， 是一家二级资质的物业管理公司。管理项目有：广汇国贸大厦， 广汇 PAMA 小区等。 2012 年 12 月本人加入广汇物业 PAMA 小区 项目客服部， 参与了公司 2012 年度物业费的收取， 三年的理论知 识学习结合工作中的经历经验及对郑州其他物业公司的调查发 现， 现在,几乎所有的物业管理公司都陷入物业服务费收取难的困 境，那么，其原因何在，又有何解决办法呢？问题主要在以下几 个方面。 二二、物业收费中面临的问题、物业收费中面临的问题 （一）开发商
5、的问题 1.开发商遗留问题导致业主拒交物业服务费。 如规划的变更， 造成容积率提高，绿地面积减少，监控等配套设施不到位都会造 成业主的不满而拒绝缴纳物业费。 开发商开发的房屋质量有问题， 如漏水、墙体开裂、粉刷层脱落时，在保修期内房产开发商修补 时不及时，质量不到位，再加上一些物业公司和房产公司的特殊 关系，导致一部分业主拒交物业费。开发商遗留问题在物管费欠 交中占 20%-35%左右。 2.开发商越权承诺，导致业主拒交物业服务费。开发商许诺 的事情无法兑现，如小区的设施规划，物业费的减免等，业主的 愤怒无处发泄最终只能以拒交物业费的形式来进行抗争。 （二）业主的问题 1.服务付费理念跟不上。
6、 服务付费， 就好象用水用电要交费， 收看有线电视要付费一样，可一些业主由于跟不上时代的发展， 物业服务付费理念跟不上，认为无需物业或没感受到物业的服务 为理由拒交物业费。 2.治安状况差，引起业主拒交物业服务费。每个小区或多或 少都存在财物被盗的现象，业主认为交了物业费，物业就应该保 证业主的财物万无一失，如鑫苑名家、广汇 PAMA 等，这类问题在 4 欠交物业服务费占 5%-15%。 3.维权手段比较少。现在业主维权还是以个人为主，还不是 主动通过建立业主委员会来维权。在调查的住宅小区中，已成立 的业主委员会的小区只占到 30%，而个人维权费时费力，业主一 般没有足够的时间去维权，物业公司正是抓住了这一弱点而未完 全履行物业公司的义务。 4.盲目从众心理，侥幸心理，导致物管费不交面恶性扩大。 由于一些业主的消费观念、消费意识没有完全树立起来，一些业 主欠交了物业服务费后，另一些业主看到欠交物管费的不交了就 不交了，也产生了从众心理，妄图逃避物业费。 （三）服务企业的问题 1.人员素质低，服务不到位是造成拒付物管费的主要原因
