1、 摘摘 要要 随着我国房地产行业的飞速发展，同时各形各色的附着行业也应运而生，犹如雨后春 笋，蓬勃发展。房地产估价行业是随着我国房地产行业的兴起而产生的，伴随着土地的价 值与日俱增，则需要一个行业去评估其土地真正的价值，在这个契机下，房地产估价行业 也与之水涨船高，逐步快速发展起来。当然它带动经济发展的同时，许多问题也相应出现。 本篇论文针对我国估价行业，简略的讲述了土地估价的目的和意义，土地估价行业存 在的问题，从而以德州市华鲁三号工业用地估价为例，编写了其估价报告。在估价报告中， 根据估价对象的实际情况和其他相关影响因素，主要采用基准地价修正系数法，成本逼近 法来对估价对象进行测算评估，其
2、估价结果是根据委估对象的影响因素分析，利用加权平 均最终确定其最终价值。最后，针对估价行业存在的问题，提出了自己认为的可行性建议。 关键字关键字：工业用地；基准地价修正系数法；成本法 目目 录录 前 言 - 1 - 第 1 章 绪论 - 2 - 1.1 土地估价的目的 . - 2 - 1.2 本文研究的意义 . - 2 - 第 2 章 我国现阶段土地估价行业发展现状 . - 3 - 2.1 总述 . - 3 - 2.2 房地产估价行业存在的问题 - 4 - 2.2.1 房地产估价机构数量多规模小 . - 4 - 2.2.2 估价需求缺乏主动性 . - 4 - 2.2.3 专业服务与估价收费不匹
3、配 . - 4 - 2.2.4 商业贿赂之风没有得到有效遏制 - 5 - 2.2.5 估价机构间业务竞争无序 . - 6 - 第 3 章 德州市华鲁三号工业用地估价结果报告 错误错误! !未定义书签。未定义书签。 3.1 总述 错误错误! !未定义书签。未定义书签。 3.1.1 估价项目名称 . 错误错误! !未定义书签。未定义书签。 3.1.2 估价目的 . 错误错误! !未定义书签。未定义书签。 3.1.3 估价依据 . 错误错误! !未定义书签。未定义书签。 3.1.4 估价基准日 - 10 - 3.1.5 估价日期 - 10 - 3.1.6 地价定义 - 10 - 3.1.7 估价结果
4、 - 11 - 3.2 估价对象描述及地价影响因素分析 - 12 - 3.2.1 估价对象描述 - 12 - 3.2.2 地价影响因素 - 12 - 3.3 土地估价 - 18 - 3.3.1 估价原则 - 18 - 3.3.2 地价的确定及结果 - 19 - 3.3.3 需要特殊说明的事项 - 20 - 第 4 章 德州市华鲁三号工业用地估价技术报告 . - 21 - 4.1 总述 - 21 - 4.1.1 估价项目名称 - 21 - 4.1.2 估价目的 - 21 - 4.1.3 估价依据 - 21 - 4.1.4 估价基准日 - 22 - 4.1.5 估价日期 - 22 - 4.1.6
5、地价定义 - 22 - 4.1.7 估价结果 - 23 - 4.1.8 需要特殊说明的事项 - 23 - 4.2 估价对象描述及地价影响因素分析 - 25 - 4.2.1 估价对象描述 - 25 - 4.2.2 地价影响因素 - 25 - 4.3 土地估价 - 31 - 4.3.1 估价原则 - 31 - 4.3.2 估价方法和过程 - 32 - 4.3.3 地价的确定及估价结果 - 37 - 第 5 章 对我国未来估价行业发展的可行性建议 - 38 - 5.1 完善估价法律制度和规范估价市场 - 38 - 5.2 建立估价行业自律准则及估价行业问责制 - 38 - 5.3 进一步加强责任感管
6、理力度 - 39 - 5.4 建立健全行业协作共同监管体制 - 40 - 结 论 . - 41 - 致 谢 . - 42 - 参考文献 . - 43 - 附件 . - 44 - 附表 1 - 44 - 附表 2 - 47 - 附表 3 - 48 - 附图 1 错误错误! !未定义书签。未定义书签。 附图 2 错误错误! !未定义书签。未定义书签。 - 1 - 前前 言言 房地产估价作为一项社会经济活动古已有之，而真正作为一个社会经济部门或者说一 个行业在我国的出现，则是近二十年的事情。改革开放后随着生产要素市场的建立，房地 产的交易逐渐显现并日趋频繁，迫切需要对市场价格进行评估，以便为交易和国家税费征 收提供依据。 随着国有土地使用权制度的改革，催生了土地估价师和土地估价机构的产生；隶属建 设部系统的房地产估价师也随之出现。并且分别建立了土地估价师与房地产估价师的考试 与注册制度，以及土地估价机构与房地产估价机构的资质审批制度。尽管土地估价与房地 产估价的原理与方法没有不同，但由于分属不同系统，因而具有了不同的估价规范和不同 的估价报告使用目的。 房地产估价作为一门融科学
