1、 1 房地产项目公司可转换债券探讨房地产项目公司可转换债券探讨 引言 随着我国经济连续多年的高速发展，房地产业在其中发挥的作用也日 益显现，然而房地产融资方式已成为房地产业进一步发展的瓶颈，如何突 破这一障碍，使其健康迅速地发展乃是我们的当务之急。 房地产证券化就是切实可行的房地产融资方式，而房地产项目公司可 转换债券是房地产证券化金融领域重要的融资方式之一，是房地产融资的 创新，是随着房地产金融业的发展而衍生出来的。 房地产项目公司可转换债券其实是房地产融资中的传统方式债券融资 和证券化方式股份融资的二种形式作为两个阶段先后结合的一种新的形 式。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资本，
2、集中用于房产建 设，缓解房地产融资对银行的压力。债券发行者在债券规定时间到期后， 应保证付本息，其中体现出来的资本关系就是借贷关系。股票同样作为一 种直接融资方式，由房地产项目公司发行，它的融资能量大，伸缩性强， 吸收的资本来源稳定，没有还款年限的限制，因而发行股票已成为房地产 项目公司普遍采用的融资方式。但随着近年来我国房地产行业的迅猛发展， 我们越发地发现房地产开发是一项具有极高风险的行业，这就迫切地需要 我们寻找一条能够卓有成效的分散风险的途径和方法。债券和股票这两种 有效的直接融资的方式，是十分可行的，但房地产行业有其特殊性，因为 在房产开发的不同阶段它所面临的具体风险状况会不相同。债
3、券能为项目 公司以不低的融资成本直接获取资金，股票直接融资效果的好坏则与其具 体的房地产开发状况息息相关。因此，我们如果把债券能够获得稳定资金 2 的优点同股票的伸缩性强、没有还款年限的限制的特点结合起来形成的房 地产项目公司的可转换债券这种形式在投资的吸引力和融资成本上来说， 可谓是绝对的双赢。当然，本文所论述的股票已发生了异化，更确切地说 应是公司可转债的投资者转股后的所谓股票所拥有的是对房地产实体产权 的拥有，而并非房地产股票这种虚拟资本而已了。 可转换债券可以更新我国房地产开发的投资融资方式，同时还能够完 善我国银行的经营体制，促进金融市场的协调发展。由于房地产项目公司 可转换债券还未
4、在我国有任何的先例，很多工作还处在摸索阶段，所以， 笔者认为有必要就房地产项目公司可转换债券的相关问题作一些研究、分 析和展望，故作下文。 一、 房地产项目融资概述 3 随着我国经济体制改革的逐步深化和市场经济的发展，房地产业已经 逐步成为我国国民经济中重要的支柱产业。房地产业的发展离不开金融业 提供的融资支持。房地产业和金融业提供的融资服务是相辅相成，互为补 充的。 房地产项目公司可转换债券属于房地产证券化的金融领域，是房地产 项目融资的创新，是随着房地产项目融资业的发展而衍生出来的，与房地 产项目融资有着不可分割的关系。因此本章将主要介绍房地产项目融资的 涵义、主要融资方式及其创新。 （一
5、）房地产项目融资的涵义 1、房地产项目融资概念 房地产项目融资是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、 方法及工具为房地产业及其相关部门融通资本的金融行为。广义的房地产 项目融资与房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资本的所有 金融行为；狭义的房地产项目融资则只是指其中的一个环节，即专指资本 融通行为。本文所指的房地产项目融资是狭义的融资行为。 房地产项目融资可以从不同的角度予以分类。 从房地产项目融资的资本流向看，可以分为融出资本和融入资本。融 出资本者是房地产资本的供给方，融入资本者是房地产资本的需求方。房 地产资本的供求关系构成了房地产项目融资的主要矛盾，是房地产项目融
6、资经济分析的基本要素。 房地产项目融资还可依照融资对象分作内部融资和外部融资，其中， 4 外部融资又可以分为主权性融资方式和债务性融资方式。主权性融资方式 是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。债务性融资 方式是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为，又可以分为直 接债务融资和间接债务融资。直接债务融资是指企业直接与债权人确定债 权债务关系而获取资本的行为，商业信用、金融租赁、发行房地产债券等 就属于此类方式；间接债务融资是指房地产企业通过各种房地产项目融资 机构而用人资本的行为。如从房地产项目融资机构凭信用借款或通过抵押、 担保等形式借款等。 房地产项目融资的分类如图 1所示： 融入资本 按资本流向分 融出资本 内部融资 房地产企业股票 按融资对象分 主权性融资 合资开发房地产 外部融资 商业信用 直接债务融资 租赁 债券 债务性融资 信用贷款 间接债务融资 房地产抵押贷款 图图 1 房地产项目融资的分类房地产项目融资的分类 2、房地产项目融资的功能 现代经济的一个最大特点，就是信用从经济活动的局部领域扩展到全 部领域
