1、 文献综述文献综述 一、概述一、概述 近年来，我国房地产业发展非常迅速，成为支撑我国国民经济发展的支柱产业， 与此同时，围绕房地产业的诸多争论也从未停止过。其中，投资增长过快和房价 上升过快是最主要的问题。一方面，房地产税收促进了房地产业的健康发展，在 完善税制、发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极 作用。另一方面，由于我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许 多不善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。同时，目前我国的房地 产市场发展极不平衡，存在很多问题房价居高不下。如何合理利用房地产税收 政策，发挥经济杠杆调控作用，促进中国房地产市场健康持续发展，
2、是值得我们 思考的问题。本文试图从分析税收对房地产市场调控的原理入手，结合近几年房 地产税收调控政策的效应，对进一步完善我国房地产税制结构提出一些思考。 二、正文二、正文 我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年全面的结构性税制改革后形成的。 我国房地产业是现行税制涉及税种最多的行业， 按照征收环节可分为保有环节和 流转环节的税收。发生在流转环节的税种包括：营业税、土地增值税、耕地占用 税、契税、个人所得税、企业所得税、印花税、城建税和教育费附加，发生在保 有环节的税种有房产税和城镇土地使用税。具体到房地产的各经营流程上分别 有：第一，在土地征用的过程中，房地产开发商须交纳耕地占用税、契税
3、、城镇 土地使用税。第二，在开发建设的过程中,开发项目施工企业和装饰工程施工企 业须交纳的营业税、 企业所得税、 印花税、 城市维护建设税和教育费附加。 第三， 在销售转让环节，房地产开发商须交纳销售不动产营业税、土地增值税、企业所 得税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。第四，在保有环节，如果自营， 房地产持有者须交纳 房产税、土地使用税；如果出租，房地产持有者须交纳营业税、房产税、企业所 得税或个人所得税、土地使用税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。正因 为我国房地产业涉及多个环节诸多税种房地产业对国家财政收入至关重要，同 时也折射出了房地产税务调控政策的关键性和税收征管的艰巨性。
4、解决房地产税 收问题是一项系统工程，需要从多方面去完善才能促进我国房地产业的健康发 展。下面来看看我国房地产税收政策从2005年以来大致经历的几个阶段： 第一阶段，2005至2008年上半年。其间为应对房价偏高、增长幅度偏大等现象， 国家出台了一系列紧缩性政策：土地增值税方面，2007年1月16日国税总局出台 了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 ，这被管理者和 开发商一致认为的房地产宏观调控中所出的“重拳”， 对我国房地产业的持续健 康发展产生积极和深远的影响。营业税方面，2005年6月1日国税总局、财政部和 建设部三部委联合下发了关于加强房地产税收管理的通知 ，其中规定了个
5、人 将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税；个人购买普通住房超过2 年（含2年）的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年） 的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为了落实 2005年国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 （简称“国八条”） ，2006 年5月29日，国办转发九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 ，明 确从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房 收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时 免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其
6、售 房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人所得税方面，住房转让收 入的增值部分强制征收20%的个人所得税。在我国1994年的个人所得税法中 早有明确，即个人所得税11个税目中的“财产转让所得”，对于此项所得，税法中 关于房产交易增值收入在扣除必要费用后， 要征收20的个人所得税。 契税方面， 除对个人购买自用普通住宅暂减半征收契税外， 其他住宅一律按法定税率征税契 税。 第二阶段，2008年下半年至2009年底。这一阶段为应对国际金融危机影响，配合 国家的“扩内需” 、 “保增长” 、 “惠民生”的指导方针，为鼓励国民购买住房和扶 持房地产企业发展，税收政策以宽松政策为主：2008年3月，为了支持廉租住房 和经济适用房的建设， 国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关 税收。2008年11月，为了减轻个人购房者的负担，促进个人住房消费，将个人首 次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1，同时还规定个人住房买卖 的时候可以免征印花税，个人销售住房还可以免征土地增值税。 2008年12月出台 的国办131号文，规定对住房转让环节的营
