1、计量经济学实践报告：计量经济学实践报告： 影响我国房地产价格因素的分析影响我国房地产价格因素的分析 学生姓名： 学 号： 学 院：商学院 专 业: 国际贸易 指导教师： 摘要：摘要：房地产，一个与社会大众息息相关的名词，一个牵动许多购房者神经的名词。眼下 的房价无疑是最火热的焦点。本文选取 1991-2005 年相关的数据，应用计量经济学所学知识 对根据经济理论选取的影响我国房地产价格的各因素进行检验， 并对其影响程度的大小进行 定量分析，修正等一系列的工作，最后确定一个较好的拟合模型，进一步明确和完善相关的 经济学知识。以上过程都通过 EVIEWS 在计算机上实现。最后，对所得的结果作了经济
2、意 义的分析，并提出一些相应政策建议。 关键词：关键词：房地产价格 物价 城镇居民收入 建材价格 一、一、 问题的提出问题的提出 近几年来， 房地产价格急剧上涨， 使得房地产问题变得异常尖锐。 今年的经济工作会 议和十七大以及年初的两会，对房地产行业的发展持有肯定的表述，房地产业在 促进国民经济稳定健康增长，全面改善城乡居民居住状况发挥了巨大的作用，最 近几年房地产发展的情况可以看得出来，城乡住宅的建筑量每年保持在 13 亿平 方米，城镇是 5.56 亿平方米，竣工量是很大的。过去有厂房集中建房，商品 房的比例不大， 最近的比例很多， 达到了 80%。 人均住房面积大幅度的提升， 1978 年
3、人均居住面积是 2.6 平方米左右，现在已经达到了 27 平方米/人均，这在世界 上也是令人瞩目的。人均住房面积的增长是伴随着人口快速增加提升的，房地产 业发展给国民经济以及人民生活带来的积极影响，包括对 GDP 的贡献率，最高 峰达到了 5.2%，平均水平是 4.5%。 我国房地产还是一个年轻产业，自从 1990 年国务院 55 号令对土地交易的法律承认开 始， 标志着我国房地产商品化的开始， 到目前为止， 已经有 17 年的发展历史了。 这 15 年来， 我国房地产大体经历了三个阶段， 就是说 1990 至 1996 年为一个阶段， 这时的消费者对产品 的要求不高， 还仅仅只是提供一个居所
4、， 对劣质产品、 市场需求不是太看重， 但市场在起步， 总的来说是卖方市场； 第二个阶段是从 1996 年至 2000 年， 随着 1998 年取消福利分房以后， 房地产市场的购房主体发生了变化，集团购买基本退出市场，而个人消费成为主体，购房主 体个人化已是一种不可逆转的趋势。随着市场经济的快速发展，除国有、集体所有的房地产 公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业参与房地产的开发销售。房地产 市场开发主体的多元化和购房主体需求的多样化， 房地产市场开始完全市场化。 第三阶段是 在 2000 年以后，整个中国的房地产快速发展，我国地产市场进入到大规模的市场化开发阶 段。从 2000
5、 年到 2005 年，我国度过了地产 15 年这场大戏中分量最重的五年，房地产进入 以 “ 新产品主义 ” 为开发导向。2000 年以后，整个中国的房地产快速发展，这时不仅要 有理念，还要有文化，还要讲产品，是我国房地产发展最为迅速的时期。 二、二、 经济理论陈述经济理论陈述 无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，厂商在为楼盘确定价格时通 常需考虑三个因素：一是成本地价、建安成本、税收及其他费用的总和。二是竞争 市场供求总量、 直接与间接竞争对手们的价格情况。 三是消费者目标消费者能够接受何 种价格。 三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与 竞争对手的
6、价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。因此,我选取了 建筑材料价格,城镇居民收入,城镇物价指数,城市人口四个因素作为解释变量。一方面，资本 市场发展为居民调整资产组合提供了条件，居民对持有储蓄存款的偏好降低；另一方面，随 着物价水平上升，实际负利率情况越发严重，存款搬家，资金加速涌入资产市场。 三、计量经济模型的建立三、计量经济模型的建立 初定模型如下： 12341234t Y=c+a aaaeXXXX Y 房地产价格（元/平方米）； 1X 建筑材料价格（元/平方米）； 2X 城镇居民收入（元）； 3X 城镇物价指数（元）； 4X 城市人口数（人）。 数据来源： 中国统计年鉴 四、模型的求解和检验四、模型的求解和检验 利用 Eviews 软件，采用以上数据对该模型进行 OLS 回归，结果如下： Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 19/05/11 Time: 10:37 Sample: 1991 2005 Included observations:
