1、 1 目目 录录 摘要 错误错误!未定义书签。未定义书签。 一、工业地产的概念 . 错误错误!未定义书签。未定义书签。 二、工业地产的崛起与现状2 三、 高速发展的原因分析.3 （一） 投资价值显现.3 （二）回报率相对稳定3 （三） 低调进入与高调收官.3 四、工业地产发展的隐忧4 （一）对于投资客户的隐忧4 （二）对于开发商的隐忧4 （三）对于工业地产本身发展的隐忧4 五、总结5 六、参考文献6 七、致谢7 附件： 答辩小组评价意见 毕业论文（设计）任务书 毕业实习鉴定表 毕业实习记录表（周志或月志） 毕业论文（设计）各次检查情况记录表 毕业论文（设计）评价表 2 工业地产的“黑金”时代
2、摘要摘要：2011 年下半年到目前是房地产市场又一艰难时期，两会期间政府对房地产调控 新一轮加强造成住宅市场更加惨淡， 而工业地产以其稳定的投资回报率， 受调控影响小等特 点成为时下热门的房地产投资项目，往后工业地产又将有怎样的发展态势？2012 年 3 月 14 号温家宝总理答中外记者问中直面房价调控问题，明确表示政府对于地产的调控不会放松， 这打破了人们自年初以来国民对房地产宏观调控可能“放松”的猜想，据某网站调查显示这 一表态随即引起中国股市房地产板块直线暴跌， 不到一个小时内即有逾 7 亿人民币资金逃离 房地产板块，同时超过 65%的被调查者选择“近期不会投资房地产板块”。住宅市场今年
3、的 低靡程度不言而喻，在此种情况下，工业地产再次火爆，成为投资的大热门，凭借其特有的 经营模式，在宏观形式的大背景下，值得我们予以重点关注。以下将从工业地产的发展来纵 观其价值。 关键词：工业地产 政府调控 投资风险 升值潜力 一、工业地产的概念一、工业地产的概念 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、 熟地， 以及该类土地上的建筑物和附属 物。其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇和港口。它作为一门产业，有独有的 商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产 业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够 在抵偿
4、支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增 值服务、 追求长期稳定回报”的四大特性。 其商业发展模式主要为房地产投资开发企业在工 业园区内或其他地方获取工业土地项目， 在进行项目的道路、 绿化等基础设施建设乃至厂房、 仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设 施的经营、管理，最后获取合理的地产开利润。 从其概念就不难看出， 工业地产作为新型产业有其特有的发展模式和运营模式， 有别于 其他地产项目，并且它能以低价拿地，合理的高价售出，这样致使其发展速度高于一般地产 项目。 二、工业地产的崛起与现状二、工业地产的崛起与现状 工
5、业地产起源于 19 世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在 20 世纪初的英国和美 国。03 年开始，工业地产在中国盛行起来，其中经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用 三个阶段。06 年中国首届产业园创新论坛召开，标志着中国工业地产发展进入一个新的里 程碑，一时间工业用地的土地出让大大攀升，工业投资持续增长；但同时问题暴露了：工业 土地存量不足， 工业土地日益稀缺。 致使政府不得不采用国家宏观政策加强对开发区和工业 3 园的调控力度，清理整顿开发区，从而导致大量开发区或工业园区关闭，直到 07 年工业地 产依靠廉价土地进行市场运作的时代才基本结束， 一时间工业地产曾经灿烂辉煌的发展进入 一个暂时的“冰封”期，由此我们也知道一个市场的发展宏观调控起很大的决定性重要，工 业地产未来的发展自然是无可限量， 但政府在这其中也应很好的把握一个度， 以保障工业地 产的可持续发展，加大市场监管力度，防止因盲目增长而造成的损害。 虽然工业地进入低谷期，但由于工业地产成本低、收益高等特点，人们一直未放弃工 业地产这块香饽饽。于是工业地产的概念不断延展，由厂房演变成文化产业园、工业设计创 流园、总部基地等一系列多样化、多元化的先进园区，衍生产业集群：文化产业园、新闻会 展中心、卡通动漫产业基地、汽车后市场产业
