1、 1 毕业设计（论文） 题目 住宅房地产估价报告 教学单位： 营口职业技术学院 专 业： 房地产经营与估价 2 摘摘 要要 房地产价格的评估是根据不同的估价方法，遵循相应的估价原则，按照一 定的估价程序，采用科学的估价方法，对房地产的真实、客观、合理的价格所 作的估计和推测性的判断。如果这个判断是正确的，那么判断的价格应当是唯 一的。这个唯一不是数学数轴上的一个数点，是一个价格区域，是一个相应的 市场行为都可以认可的误差足够小的价格区间。 随着经济的快速发展，房地产的日益规范，房地产评估行业也越来越高 涨。房地产评估要遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运 用科学的估价方法并结合
2、估价人员的丰富经验进行评估。 我运用市场比较法对搜集的实例进行修正，得出与待估的房地产相类似的 市场比准价格。再用收益法进行修正，最终确定估价对象的价格。 关键词：关键词：房地产 市场比较法 收益法 3 目目 录录 摘要 第 1 页 关键词 第 1 页 第一章 概述第 3 页 第二章 估价项目构成要素分析第 7 页 第三章 估价报告第 12 页 致委托方函 第 14 页 估价师声明 第 15 页 估价的假设和限制条件 第 16 页 房地产估价结果报告 第 17 页 房地产估价技术报告 第 20 页 参考文献 第 26 页 4 第一章第一章、概述概述 一，背景一，背景 近几年营口市的经济运行态势
3、良好，城市建设方面更是成效显著。同时作 为城市建设主力的房地产产业也得到了迅速发展，国家有关部门相继出台了一 系列有关房产市场的活跃势力刺激地区的整体经济发展从而带动商业房地产市 场和高级房地产市场的活跃发展。 永江城市花园：项目位于辽宁省营口市站前区渤海大街地税局对面，盼盼 路与渤海大街交汇处，占地面积 130000 平方米，规划总建筑面积为 130000 平 方米，我调查的户型建筑面积为 156 平方米，现做住宅楼用，公共配套设施良 好，宗地内外开发程度均为七通一平。 二，要求二，要求 2015 年 9 月 24 日，我公司接到李刚先生的委托，由于投资需要，李刚先 生有意对该房产进行评估，
4、以便了解该房地产的实际价值。 三，依据三，依据 1 行为依据：委托评估协议书 2 法律法规依据：中华人民共和国土地管理法，中华人民共和国城市 房地产管理法，房地产估价规范，城镇土地估价规 程。 3 取价依据：全国统一建筑工程基础定额（辽宁省估价表） 4 产权依据：房屋所有权证书 5 四，估价者与估价机构概况四，估价者与估价机构概况 委托者：姓名：李刚 联系地址：营口市站前区永江城市花园 3 栋 2 层 1 号 联系电话：0417-3893333 邮政编码：115000 估价机构：机构名称：营口信达房地产评估咨询有限公司 机构住址：营口市辽河大街东 27 甲-3 门市 机构资质：二级 法定代表人
5、：廉洁 联系电话：13732129109 五，五， 商业类房地产与住宅类房地产的估价特点和分析商业类房地产与住宅类房地产的估价特点和分析 区别一：功能区别功能区别 住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一 个能够遮风档雨的休憩之所。而商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最 一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言 就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能就因为商业地 产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。 6 区别二：地段区别地段区别 房地产因其不可移动性，不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而 商业更甚。相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城 市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。而商业则不同，商业一旦离开城区，来到 郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。商业对“易达性”的要求很 高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便， 以增加顾客的光顾可能。 区别三：客户区别客户区别 住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。住宅的目标 客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是 依靠买后出租及房产升值获利。但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺 投资者和目标消费者三类
