1、 1 大学社会调查报告大学社会调查报告 题目题目 ： 住房反向抵押贷款推行的住房反向抵押贷款推行的调查报告调查报告 2 随着人口老龄化的到来，老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。与 此同时，住房改革的深入已使越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，住房已经 成为大多数家庭私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全 老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来， 解除老年人养老 的忧虑， “住房反向抵押贷款”正是由此而生的一个有价值的创新性设想。 住房反向抵押贷款就是利用家庭生命周期与住宅生命周期的差异， 依据个人 家庭拥有资源在一生中予以最优化配置的理论， 将住房这种
2、不动产通过一定的形 式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。反向抵 押贷款的主要适用对象是达到一定年龄、拥有一定房产的老人。老年户主将自己 的房屋产权抵押给保险公司或相应的金融机构， 这些金融机构根据老人的寿命预 期、房屋的现值、将来增值及折损情况的综合评估值来确定贷款的额度。贷款本 金和利息总额随分期放贷、时间延长而逐步增长。这种贷款之所以叫“反向抵押 贷款” ，在于它的现金流方向与传统抵押贷款是正好相反。反向抵押贷款的期限 可以是定期的， 但大多数情况下以申请借款的老年户主的死亡或者永久搬出住房 为贷款到期日。直至投保人永久搬离该住房或者亡故时，反向抵押贷款开办机构
3、 才能将房屋收回进行销售、出租或者拍卖。概括起来说，反向抵押贷款使老年人 不需出售和搬离他们居住的房产就可以获得一笔稳定可靠并将延续至终生的现 金的流入。 住房反向抵押贷款的推出，对减轻养老负担，提高老人晚年期的生活质量； 对激活房地产交易市场，促进国民经济新增长点的形成；对实现社会家庭资源的 合理配置运用，效用最大化目标的实现；对改革家庭代际财富传递的传统做法， 建立适应市场经济时代的父母子女关系，促成子女的自立自强等，都具有重大的 功用发挥和价值实现。这一新型养老模式和金融创新工具的推出，可成为是一件 功德无量的大好事，值得引起学术界的极大关注，因此本文就将对住房反向抵押 贷款在中国开办的
4、必要性和可行性进行一定的探讨。 一、推行住房反向抵押贷款的必要性分析 我国的社会保障体系还不太健全，独生子女政策推行的积极效应固然已很明显， 但它所带来的负面影响也在逐步显现，老龄化、老人高龄化问题正以比国外快得 多的速度在中国出现。所以，反向抵押贷款这一新的贷款模式在我国的实施，不 论是实施的迫切性还是它的社会意义，都是更甚于其他经济发达国家的。 1、中县存在大量“住房富人、现金穷人” 。经常可以看到许多拥有很好的 住房却每日为生活费不足使用而发愁的老年人，我们将他们形象地称为“住房富 人、现金穷人” 。他们往往花费了一生的积蓄购买了住房，但每日的日常生活却 依然简陋。有的甚至每日还要想方设
5、法筹钱还买房时欠下的债，生活搞得很是狼 狈，这样“资产大增，债台高筑”显然并不是个好方法。能否将这种反常现象有 效地改变呢？本文探讨的住房反向抵押贷款能够将住宅更好地利用起来， 使人们 在挖掘住房的居住和投资增值功能的同时，也将其作为一种很好的养老保障手 段，实现住房资产与流动资产之间的相互转换，将资产在一生中予以优化配置， 实现一生效用的最大化。 2、养老资源严重不足，社会保障体系不太健全。社会保障制度不够健全， 资金缺口大，尚不能完全担当全社会养老的重任。中国社会保障制度的建立已有 50 年历史。前 30 年的计划经济时代，是以劳动保险条例为代表的“低工资、 3 高就业、高补贴、高福利”的
6、国家包企业、企业包职工的统包政策；改革开放以 后的 15 年， 国有企业逐步走向独立， 企业保险因之转向社会养老保障统筹； 1995 年中央决定将个人账户制度引入中国基本养老保险制度， 单一的社会统筹制度转 向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制， 基金管理方式也由现收现付制转向 部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的 义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带 来沉重的负担，因而在实际操作中引发出很多问题。面对养老问题的迅速来临， 需要开辟新的养老思路，增加新的养老资金的来源。 3、中国的储蓄额居高不下。居民的储蓄存款的用途，据有关权威机构大量 的调查数据显示， “为子女抚养教育做准备” 、 “准备买房”和“筹集将来的养老 费用”高居前三位。而且处于养老保障目的的储蓄在整个储蓄中占的比重在逐步 上升，目前已经仅次于子女教育这一项了。如果将“准备买房”和“筹集将来的 养老费用”的资金融会变通，用钱买房，用房养老，那么我国的储蓄额就能大大 减少，从而达到扩大内需，拉动国民经济的增长的目的。推行住
