1、 1 目目 录录 设计任务书 3 房地产开发与经营课程设计指导书 6 1 房地产市场调查与分析 9 1.1 我国房地产开发市场宏观环境调查分析 9 1.1.1 政治法律环境分析 9 1.1.2 经济环境分析. 9 1.1.3 社会文化环境分析 10 1.1.4 技术环境分析11 1.1.5 房地产业行业环境分析11 1.2 武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析 . 12 1.3 区域环境调查与分析 14 1.3.1 武昌区域环境. 14 1.3.2 洪山区区域环境 . 16 1.4 竞争项目调查与分析 16 1.5 客户群调查与分析 . 21 1.5.1 本项目客户来源分析 21 1.5.2
2、 消费者消费偏好分析 21 2 项目市场定位 23 2.1 影响本项目市场定位的因素分析 23 2.1.1 市场需求因素分析 23 2.1.2 竞争对手及竞争项目因素分析 24 2.1.3 客户偏好因素分析 28 2.1.4 房地产开发企业要素 29 2.1.5 相关配套产业因素 . 29 2.1.6 政策因素 29 2.2 项目定位 . 29 2.2.1 项目目标 29 2.2.2 功能定位 30 2.2.3 客户定位 30 2.2.4 产品定位 30 2.2.5 价格定位 31 2.2.6 开发时机及进度 . 31 3 项目规划、建筑方案策划 32 3.1 项目规模及总体方案 32 3.2
3、 项目规划布局及空间环境 . 33 3.2.1 规划布局基本原则 33 3.2.2 建筑风格构想. 34 3.2.3 项目设计指标. 34 3.3 建筑方案设计 35 3.4 公共服务设施 37 2 4 项目营销策略 37 4.1 品牌策略 . 38 4.2 租售方案和价格策略 41 4.2.1 租售方案 41 4.2.2 价格策略 42 4.3 渠道策略 . 45 4.4 促销推广策略 48 5 项目经济可行性分析 . 55 5.1 项目背景及概况 . 55 5.2 开发地点现状及条件分析 . 56 5.3 投资估算与资金筹措 57 5.4 项目经济效益分析 . 60 5.4.1 主要分析评
4、价指标 60 5.4.2 项目的成本及费用构成分析. 61 5.4.3 项目的租售收入、利润分析 62 5.4.4 现金流量表 . 63 5.5 项目不确定性分析 . 63 5.5.1、项目盈亏平衡分析 . 63 6 项目策划结论 66 6.1 项目概述 . 66 6.2 项目定位 . 66 6.3 开发进度 . 67 6.4 预期效益指标 67 6.5 风险分析及风险控制 68 6.6 结论 69 7 参考文献 . 69 3 设计任务书 一、一、 项目情况介绍说明项目情况介绍说明 某房地产企业拟开发一项目，项目概况如下：宗地位于武汉市洪山区珞狮南 路 38 号，用地四至关系为：东临 50 米
5、宽珞狮南路，南临武汉德安科技有限公司 用地，西临洪山乡洪山村集体地，北临广厦省六建公司住宅用地和公共通道。地 块规划净用地面积为 8355.12 平方米（以实测为准） ，为保证北侧省六建公司住 宅楼对外交通联系，用地北面控制两条公共通道，控制公共通道用地面积为 176.22 平方米。规划用地性质控制为居住用地，容积率控制在 3.0 以内，建筑密 度控制在 28%以内。 该地块区位详见下图，请完成该项目的总体策划方案。 二、策划方案任务说明二、策划方案任务说明 第一章第一章 房地产市场调查与分析房地产市场调查与分析 1.我国房地产开发市场宏观环境调查分析 2.武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分
6、析 3.区域环境调查与分析（经济发展、交通、商业、市政配套、消费水平、文化、 人口规模、受教育程度等） 4.竞争项目调查与分析（区位、地块、开发商、开发规模、规划、设计、定位、 营销策略等） 5.客户群调查与分析（职业、年龄、文化程度、家庭结构、消费能力、市场认知 能力、消费偏好等） 要求：数据来源可靠、数据指标详实、时点正确、图表丰富。 第二章第二章 项目市场定位项目市场定位 1.影响本项目市场定位的因素分析 4 2.项目定位 （1）项目目标（市场占有率、利润、品牌建设等） （2）功能定位（居住、商用等） （3）客户定位（年龄、收入、职业、受教育程度、购买能力等） （4）产品定位（建筑风格、结构形式、房型、面积、材料及设备、建筑标准等） （5）价格定位 （6）开发时机及进度 要求：定位描述系统准确，产品方案完整，价格、时间区间确定，图文并茂。 第三章第三章 项目规划、建筑方案策划项目规划、建筑方案策划 1.项目规模及总体方案 2.项目规划布局及空间环境（间距、平面布置、层数、密度、绿地、出入口、道 路、管线综合等） 3.建筑方案设计（平面布局、户型方案、建筑立面、材料设备选择
