1、 毕业论文毕业论文 房地产项目房地产项目的的经营管理经营管理 学 生： 学 号： 专 业： 导 师： 内内 容容 提提 要要 随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经 济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形 成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是 中华人民共和国城市房地产管 理法 的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。 房地 产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营 管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，
2、以项目经理负责制为基础， 运用系统工程的观点、 理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的 管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成 果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功 能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城 市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施 工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等 几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互
3、制约和相互影响，因此，房地产项目开 发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和 协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和 营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地 描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项 目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题， 包括市场定位及决策机制不完善， 施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计 划、控制和营销四
4、个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查 及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、 渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房 地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团 队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了 2 团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多 变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、
5、实施、沟通、 协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提 升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群 体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只 要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场 的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏” ，那么到了销售阶段， 将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以 确定正确的发展
6、路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系 盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证 管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部 门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是 相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效 益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺 性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们 在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销 方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。房地产开发项目的 营销管理主要包括产品、价格、促销、渠道四个方面，另外售后服务管理也是应该特别重视的 一块。到位的物业管理，
