1、1 房地产市场管制制度的完善 中国房地产市场历经探索、起步、快速发展和调整等几个阶段，取得丰硕成 绩的同时，也存在一些问题，突出表现为房地产价格波动大、房地产交易秩序较 为混乱等等。房地产市场管制指政府基于公共利益或其他目的，依据本国法律法 规对房地产市场微观经济主体的活动进行的行政管理和限制。 管制应当是政府站 在完全中立的立场上依法实施的外部管理，这是一种不能授权给他人代理的责 权，具有法律强制性。当市场秩序较为混乱时，需要政府及时采取管制政策，以 降低交易费用。本文对房地产市场管制的正当性和合理性进行探讨，分析房地产 市场管制制度的依据和完善建议，为房地产市场管制制度的完善提供参考。 1
2、.管制与市场的关系 按照经济学原理，政府管制和市场是现代经济运行中的“两只手” ，其中， 政府是调节经济运行的“看得见的手” 1，市场是进行资源配置和调节的“看不 见的手” 。现代经济正是在这“两只手”的共同作用之下，进行着自我调节和应 有的调整，从而实现着相应的发展和成长。在房地产经济领域里，也毫无例外地 遵循着这样的规律。房地产经济领域里的政府管制和市场是一对矛盾统一体，两 者之间的关系既对立又统一。管制是市场的管制，市场是管制的市场，其中，对 立的一面是指将房地产经济作为考查的对象，政府也是市场经济的一个主体，但 要具体到整个房地产经济的调节，政府就是独立于这个经济运行体的外在力量 了。
3、统一的一面是指不论是政府管（论文写作加 vx：17354321606，免费的专业 咨询！ ）制还是市场调节，其目的都是为了促进房地产经济的持续、健康发展。 在这一点上，政府管制和市场调节的目的是统一的。或者说，政府和市场虽然在 作用方向上有所差异，但都统一于共同的行为目的，都是为了房地产经济的进一 步发展 2。 但是市场不是自发的，市场有失灵的时候，必须要有制度作为保障。房地产 业是一个特殊的行业，房地产产品本身及其生产、交换、分配和消费过程，都有 着自身的特殊性。例如，房地产是一种不动产，一旦建成，其位置便难以改变， 1 顾书桂住宅市场与政府管制M北京：经济科学出版社，2010：79 2 D
4、enise Dipasquale ，William C.Wheaton城市经济学与房地产市场龙奋杰等译北京：经济科学出版 社，2002 2 或者调整和改变的费用都很高。 所以， 合理的规划和控制对房地产而言非常重要。 再者，房地产产品属于高值耐用品，使用年限又特别长，房地产投资决策是否得 当，对整个社会的供给总量和需求总量的平衡及其结构平衡有着极大的关系。所 以，对房地产投资的管理和控制非常重要。第三，房地产交易在本质上是一种权 益交易，需要依法通过产权转让来实现和完成，比如产权的界定、分割、复合、 重组和转移等，都需要依靠法律来界定、确认和保护，因而更需要通过法律手段 来规范房地产经济的运行
5、。 2.房地产市场管制的正当性与合理性 2.1 房地产市场管制正当性在于土地资源的产权属性 按照产权理论，产权通常包括排斥非所有者使用的权利、从资源的使用和投 资中获得租金的权利以及将资源出卖或转让他人的权利。 产权不仅提供了影响经 济绩效的投资和其他经济行为的动因， 而且决定了谁是社会经济的参与者并界定 财富的分配。产权界定的清晰程度影响着市场的价格和交易的成败，按照法律经 济学的基本原理，只有当产权明晰的情况下，产权才能够流动并增值，而且交易 成本趋于降低，而产权归属不明，产权效率低，其结果必然影响到资源的最有效 率的利用 3。 土地是与其他社会生产要素完全不同的本源性物质，从自然属性上讲
6、，它不 属于何人或组织，但从历史属性上讲它又会属于何人或组织，从产权属性上讲它 应当明确界定为何人或组织。 人类社会在生存发展中不仅要对土地的自然属性进 行改造， 而且在每个不同的经济发展阶段还需要以新的产权属性对土地的历史属 性加以改造。土地产权同其他产权一样，具有排他性、有限性、可分解性、可让 渡性等特征。正由于土地产权具有可分解性，可以分解为所有权、占有权、使用 权、收益权、处分权和他项权利等多种权能，这些土地产权权能可以界定并且分 离，可以在不同权益主体之间进行分割或配置，从而形成不同的土地产权组合和 结构。土地产权可以理解为以土地（论文写作加 vx：17354321606，免费的专业 咨询！ ）所有权和使用权等权能为基础，并反映这些权利在转让或交易过程中所 体现的个人或社会受益或受损的权利。 清晰的土地产权有利于保障真正平等的主 3 牛凤瑞，李庆，李恩平，尚教蔚，李景国.中国房地产发展报告 M.北京:社会科学文献出版社.2008. 3 体地位及平等的交易，减少产权主体间的交易摩擦，降低交易成本。因此，根据 产权理论，产权效率较低的情况，只有加强政府管制，促
