1、 前言 *集团房地产子公司是一家致力于房地产建设和开发的综合型房地产 公司。自创建以来，*集团房地产子公司一贯主张“健康丰盛人生”，重 视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和 公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工 作氛围经过多年努力，*集团房地产子公司逐渐确立了在房地产行业的竞 争优势：*集团房地产子公司成为行业第一个全国驰名商标，旗下的多项 品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的综合型社区是中国房地产 行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证；公司创立了全国第一个客户关系组织。同时也是
2、国 内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 *集团房地产子公司认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能 力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、 透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、 最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道 德准则上的表现，公司连续多次获得“中国最受尊敬企业”称号。 在此房地产开发火热的环境下，*集团房地产子公司打造了锦绣龙城这个 集高端住宅和综合商业区为一体的综合型社区。锦绣龙城是一个城市中心的 高端住宅小区以居住为主， 同时兼有休闲和购物功能的综合型社区倡导现代城市
3、 生活，强调社区居住文化与历史文脉，注重邻里关系同时具备城市中心的繁华与 社区生活的宁静，二者切换于一瞬之间的综合型社区。锦绣龙城项目于武昌区徐 东大街西侧，其四至关系为：东临 60 米宽徐东大街；南临福星惠誉新建项目用 地（现状为东方红建材市场） ；西临兴华嘉天下高层住宅区；北临现状铁路货运 支线及好美家家居市场。 锦绣龙城项目旨在打造一个高端和现代的综合型居住社 区，希望给购房者带来物超所值的享受与乐趣。 1 目录目录 1.土地价值评估 3 1.1 土地评估概述 3 1.2 假设开发法 3 1.3 基准地价修正法 5 1.4 土地价值评估总结 7 2.项目分析 9 2.1 项目地块分析.
4、9 2.2 地块价值分析 . 11 2.3 地块开发条件分析 16 2.4 项目 SWOT 分析及发展战略 20 3 市场调查报告. 25 3.1 武汉市房地产市场宏观分析 . 25 3.2 武汉市徐东片区房地产市场分析 28 4.项目定位. 33 4.1 定位原则 33 4.2 定位背景综述 33 4.3 目标客户定位 34 4.4 产品地位 38 4.5 户型定位 38 4.6 价格预估 41 4.8 项目定位总结 43 5.项目建设方案. 44 5.1 项目的初步规划设计 44 5.2 项目方案和开发规划 46 6.经济分析. 50 6.1 投资的经济测算假设 50 6.2 项目开发成本
5、分析 51 6.3 项目收益分析 . 54 6.4 项目融资方案 55 6.5 经济效益评价 56 2 7.风险分析. 59 7.1 主要存在风险 59 7.2 盈亏平衡分析 60 7.3 敏感度分析 60 7.4 经济分析及敏感性分析结论与建议 . 62 8.项目营销策划. 65 8.1 基本原则 65 8.2 营销策划 66 8.3 购物广场营销策划 70 8.4 商品房营销执行 72 8.5 购物广场营销执行 75 9.结论及建议. 79 9.1 结论 79 9.2 建议 80 3 1.土地价值评估土地价值评估 1 1.1 .1 土地评估概述土地评估概述 土地估价就是估价人员依据土地估价
6、的原则、理论和方法，在充分掌 握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质 量、 等级及其在现实经济活动中的一般收益状况， 充分考虑社会经济发展、 土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。 综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。 概念要点： 1.土地估价必须依据土地估价的理论和方法。 2.土地估价必须依据充足的土地市场交易资料。 3.土地估价必须考虑土地政策的影响。 4.土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。 5.土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。 根据项目用地适用条件， 本报告使用假设开发法与基准地价修正法进行项目 用地的土地价值评估。 假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地， 凡是具有开发或再开发 潜力并且其开发完成 后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产， 都适用于假设开发法估价。 其中， 可供开发建设的土地包括生地、 毛地、 熟地等， 土地的价格等于预测的开发完成后的价值，减去预测的必须支付的各项成本、费 用、税金以及应当获得的开发利润后的余
