1、 毕业设计（论文） 开题报告 题 目 重庆市珊瑚大厦物业 管理投标文件的编制 专 业 工商管理 班 级 学 生 指导教师 2010 年 1 一、选题目的理论价值和现实意义 在招标、投标、评标过程中，投标文件是评标组织进行评审和比较的对象， 中标的投标文件还和招标文件一起构成为招标人和中标人订立合同的法定依据。 由此可见评标委员会对各投标人的评价和判定， 乃至对最终推荐中标人的确定均 是依据其对投标人投标文件的审核与评判， 投标文件制作水平的高低对于投标人 竞标成功与否的重要性也就不言而喻。 目前， 商品房销售同质化现象越来越突出。 开发商在楼盘销售中，所宣传的无非是价格、户型、环境、交通等方面
2、的信息。 这些信息固然重要，但由于不同的楼盘定位不同、地理位置不同，这些因素也备 有不同，没有很强的可比性，对购房者所产生的影响也在逐渐弱化。近年来，许 多购房者越来越注重楼盘售后的物业管理。 可见物业管理在商品房销售中的重要 地位，一个高水平的物管公司要想获得某个物业的管理业务，在进行招投标过程 中一份好的投标文件直接反应该物管公司的实力，对最终是否中标至关重要。 二、本课题在国内外的研究状况及发展趋势 国内现状： 1.自身资金不足。物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就 在于物业管理的经费的来源应该落实、有保证，但是目前大多数物业管理企业却 在抱怨物业管理的经费有困难，主要体现
3、在以下几个方面：一方面由开发商支付 的管理基金（建设部有关文件规定是所开发的物业总造价的 2%）以及有开发商 和业主一起提供的维修基金不能完全落实，业主大多不愿负担，因此取得这部分 经费难度很大。另一方面管理费收取不规范。特别是一些地区管理费标准偏低， 正常管理支出没有着落， 多数物业管理公司之所以能维持运作是由于利用了多种 经营等来弥补不足。还有接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴 等经费项目不能落实。 2.资质参次不齐物业管理企业的资质直接反映了该企业的资金状况、 技术能 力、服务水平等，是物业管理企业的一个综合体现，也是取得广大业主信任的一 个标志，而目前我国物业管理企业资质
4、各个相差甚远，主要由于以下两个方面： 一个是企业门槛低。物业管理企业不同于工业企业需要成套设备、厂房、有成熟 的产品，也不同于一般的商业企业，需要相对充沛的资金可供周转从而由进销差 价来赚取利润，而物业管理企业提供的是服务，一般没有什么资产，最低限额只 需要 10 万元人民币，“几张桌子几个人“便构成了一个企业。另一个是市场化较 2 低。 物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的即由开发商组建的物业 管理公司或附属的物业管理部、独立组建的物业管理公司、房管所转换的物业管 理公司、各大系统单位组建的物业管理公司，其中最后一种途径只占少数，最多 的是通过一、三两种途径组建起来的。而由开发商和
5、房管所组建的物业管理公司 不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体制的传统观念，制约 着物业管理的自由市场化发展。 3.托管的规模偏小。有一些城市或地区的规划与建设缺乏大手笔，20 万平 方米以上的成规模小区不多， 有的开发商甚至见缝插针客观上给物业管理一带俩 了难度。例如，目前常州有近百家物业管理企业，已形成了诸侯割据的局面，但 各自托管的面积不大，一般在 10 万平方米左右，而这个数字则是一般物业管理 企业的经营保本底线。又如在武汉，注册物业管理的企业有 300 多家，但是真正 具有一级资质的却只有三家，其中两家是具有国有资产背景的企业，而其他的大 都是小打小闹，各据一方，不成
6、规模。 4.政府行为的不规范。在现实中，由于一些地方政府长期存在着重建设轻管 理的工作方式， 以致各相关职能部门都不愿花费过多的精力去管理这个不能创造 “立竿见影” 政绩的服务行业。政府对物业管理行业立法滞后、缺乏科学性和 可操作性；对物业管理行业的重视、关心、支持程度远远不及其它行业，诸如电 信、电力、自来水、煤气等。某些地方政府为了使这些行业一开始就步入良性循 环，在人财物方面给予了很大支持，甚至对物业管理支持程度还不如某一项具体 问题，而对物业管理企业全行业不景气，与业主之间层出不穷的纠纷，却鲜有问 及。 国外现状： 1.管理法制化程度高。新加坡和香港物业管理有一个共同的鲜明的特点，那 就是物业管理的法规制定得非常详尽，对开发商、管理公司、住户各自的权利、 义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。政府在物业管理中发挥了 重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完 善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。 2.自负盈亏、自主经营、独立的物业管理
