1、1 文献综述 一、国外研究现状 国外流转税税种多为增值税，国外相关研究的重点主要侧重于针对增值税税 制本身的研究。对此，Alan.A.Tait (1992)对各国增值税税收制度进行详细比较， 他认为“增值税税制更加科学的体现方式应当包含商品生产销售的全部环节”。 他认为只在单一环节或部分环节对商品征收增值税，例如仅有进口环节或生产制 造环节征收增值税，都有悖于增值税全环节普遍征收的原理。除此之外，他还认 为，劳务作为商品生产等环节的一种投入方式，也应当包括在增值税征收及抵扣 范围内。 具体到行业税收范围，房地产本身既可以用作销售又可以用作投资， 应当以其作用作为分其税收策略的方式，从而达到税收
2、对房地产业和财富分配的 调控作用(Henderson,1983)。 Cnossen (1995)则着眼于增值税的理论研究方面， 认为不论房地产用作消费、出租或是出售，其租金或估算租金以及销售金额都应 该征收增值税，与此同时，纳税人购买房屋应当允许抵扣相应的进项税，从而使 增值税抵扣链条更加完整。但有学者又在 Cnossen 研究基础上指出，房屋消费不 应包括在增值税征收范围之内，此消费与其他产品消费本质上并没有很大区别， 即针对房地产增值税的征收对象应是房屋出售的售价，而不是租金（Poddar， 2010 ） 二、国内研究现状 早在我国“营改增”政策出台之前，我国国内营业税与增值税平行征收矛盾
3、 时而有之，不少学者已从理论和实际角度论证过营业税重复征收问题。 而在房 地产营业税方面，岳娟丽(2005)在研究房地产价格机制时，通过利用投资回报模 型分析并指出，营业税政策因素对房价上涨所起的抑制作用十分有限。 王佑辉等(2006)在研究不动产流转税制时，又从经济博弈角度出发，分析发 现营业税的征收会使开发商提高房价转嫁税负，从而进一步刺激房价上涨，而征 收增值税的情况下，一是增值税属于价外税，对房地产交易博弈影响不及营业税， 二是增值税对经济调控力度较强，对产业发展更为有利，从而得出对不动产征收 2 增值税优于征收营业税的结论。 在税收对房价的影响方面，孙佳等(2010)研究 了特别针对
4、房地产二手市场交 易的营业税对房地产市场产生的影响，得出营业税的征收可能导致房地产二手市 场交易总量的下降，从而进一步导致房地产供需失衡，引起房价上涨的结论。 余伟(2010)房地产销售环节征收营业税的计税依据包含己在建安环节征收 过营业税的工程款及其他费用，且这部分金额在房地产成本中占比比较高，造成 房地产营业税重复征税问题较为严重。 在我国“营改增”政策于 2012 年正式试点实施后，我国国内学者对税收领 域的研究重点逐渐转向“营改增”政策相关研究，并且其研究对象主要是针对现 代服务业等优先进行试点的行业。从各行业理论税负作为出发点，通过构建各行 业税负分析模型，潘文轩(2012 )提出大
5、部分行业能通过“营改增”减轻税负。 其中，对于房地产业，其研究得出结论是“营改增”将降低房地产行业总体税负 约 0.81%。 潘文轩(2012)将“营改增”对税负的影响进行了细分，运用投入产出表对各 行业的税负变化进行了测算，结果表明，多数行业的税负将会下降，其中房地产 行业税负将下降 0.81%。第二，用企业财务报表来测算企业“营改增”前后税负 的变化情况。 郭祥(2012 )则站在房地产行业的角度出发，比较房地产行业“营改增”对 其税收负担的实际影响，认为“营改增”从现实的角度来看，由于可抵扣凭证的 不完整，可能会使房地产行业税负不降反增。只有存在完整的抵扣链条，才有助 于达到房地产行业结
6、构性减税的目标。 赵晖(2013)在郭祥研究基础上，从房地产上游企业角度出发，认为改征增 值税可能会提高房地产建筑安装成本，减少企业利润，销项税税率的骤然提高也 会影响房地产业的税收负担和现金流。但“营改增”的施行，有利于抑制房价上 涨过快，引导行业走向良性发展循环。 刘佳(2013)认为房地产销售企业“营改增”应该与不动产登记制度相配套， 同时，也需要完善税制，综合考虑房地产业的土增税、契税等税种的协调，新房 买卖与二手房买卖在涉及税率计税依据时需要区分开来，可以将土地增值税超率 累计税率借鉴过来，普通住房的纳税人使用较低的税率，非普通住房纳税人缴纳 3 较高的税率，体现量能纳税原则。在确定计税依据时要考虑到扩大进项抵扣范围 与征管难度的关系，尽量协调好公平与效率之间的关系。 邢丽(2012)认为，“营改增”因该采取“渐进式”改革方式，在试点成功的 基础上，逐步扩大试点范围，最终推广到全国，但对特殊行业如建筑业和金融业 的改革应该慎之又慎。这种分析侧重于总体层面，缺乏具体性和可操作性。 杨永祥(2013)对集团实际情况进行分析，提出房地产业“营改增”应在其他 行业之后，认为小规模纳
