1、 1 项目发展策划书项目发展策划书 第一部分第一部分 项目策划项目策划 一、项目概况一、项目概况 （一） 、项目基本情况（一） 、项目基本情况 1、项目名称： 2、建设地点： 3、项目性质：新建； 4、项目开发商： ； 5、建设规模：该项目总占地面积为 114421 ，建筑面积为 50503.8 ； 6、工程投资：1.2 亿元人民币； 7、建设内容：低密度商品住宅及娱乐、运动设施。拟建 131 栋建筑：130 栋商品 住宅和 1 栋会所/管理中心。 会所内设室内羽毛球场、 乒乓球、 沙滩排球、 棋牌室等。 （二） 、（二） 、主题思想主题思想 神话仙境，天人合一 （三） 、设计构想（三） 、设
2、计构想 1、水景：项目整体建在海滨，真正的面朝大海； 2、自然生态：原生态海景，蓬莱阁景区近在眼前，四周绿树成荫； 3、亚热带风情：从建筑风格上采用欧式类型别墅演绎亚热带风情; 4、别墅之城：总规模达 114421m ，建筑面积为 50503.8 ，规模宏大。 （四） 、初步经济指标（四） 、初步经济指标 经济技术指标表 用地面积 114421m2 总建筑面积（含地下室面积） 50503.8m2 计入容积率总建筑面积（不含地下室面积） 45503.8m2 住宅总建筑面积（不含地下室面积） 43000.8m2 会所建筑面积 2503m2 地下部分建筑面积 5000m2 容积率 0.398 建筑密
3、度 14% 绿地率 60% 总户数 138 户 公共停车位 约 20 台 私人停车位 约 150 个 2 （五） 、总体分期发展规划（五） 、总体分期发展规划 2012 年 8 月2012 年 11 月项目全面规划、工程设计 2013 年 1 月2013 年 11 月土建（含一期装饰、园林工程在内） 2014 年 1 月2014 年 10 月二期土建、装饰、园林工程 （六） 、楼型户型设想（六） 、楼型户型设想 1、楼型设计朝向设想 别墅与多层相结合，以别墅为主。多层以五层为主不宜超过六层。其中四到五 层复式为上下两套复式单位，分别带屋顶花园、地面花园。项目楼型考虑以板式住 宅为主，结合规划需
4、要布置部分点式住宅，并注意住宅朝向，务必做到“户户朝南 或朝东” 。各楼型所占比例大致为：别墅约占 70%；四五层复式约占 30%。 2、户型设计设想 别墅户型以大规模的户型为主，并以 350-400 平方米的户型为主打户型，多层 住宅以 150200 平方米的四房和复式为主。 3、空间特征设想 别墅与多层复式住宅合理设计方位，使得空间上有层次感。体现“阳光外滩” 名称特点。多层复式单位设计在顶楼或底楼，成为“空中别墅”或“花园别墅” 。顶 层单位结合坡屋顶作“顶层卖空间” ，底层单位可设私家花园。局部考虑首层架空设 计，增加庭院通透感。 4、立面设计设想 为体现项目概念设计内涵，塑造建筑形象
5、的象征性、标志性，考虑到欧陆风格 在突出楼盘形象、项目档次等方面的优势， “阳光外滩”拟采用创新的“现代欧风” 建筑形式，借鉴居住文化特征鲜明的欧洲国家的民居和园林风格，强调人性化的休 闲意趣和自在生活情调，塑造清新自然的“现代欧风”风格。 5、环境设计设想 本项目的环境设计应具备空间层次丰富、序列化组织、文化内涵深厚、功能配 置齐全的特征。小区内装饰：串联各个区域，作为生态系统、人流交通联系纽带拟 采用绿脉环境设计，生态绿脉拟采用自由式、现代园林的手法，并增加富有欧洲文 化内涵的景点小品，如以欧洲雕塑为题材的环境雕塑、小品等。 6、配套设施构想 1 栋会所/管理中心。会所内设室内羽毛球场、乒
6、乓球、沙滩排球、棋牌室等。 配电站，垃圾站一类附属配套设施，应结合周边环境，在外型上适当造型，配以一 定的色彩，使之融合在环境中，或与环境互相辉映。避免产生呆板突兀，与环境格 格不入的情况。 3 (七七)、投资估算、投资估算 总投资估算表 序 号 项目名称 估算价值（万元） 技术经济指标 单 位 数 量 指标（元） 1 住宅 6700 43000.8 1560 2 会所及管理用房 250 2503 1000 3 休闲、娱乐设施 500 4 基础设施 1500 5 护岸 50 6 疏通漓江侧流水道 50 m 300 1700 7 绿化 200 68653 8 水电投资 100 9 污水、 噪声等治理费用 300 10 土地征用费 2000 114421 180 11 市场推广及管理费 350 12 总投资 12000 二、项目营销策划二、项目营销策划 （一） 、市场概况（一） 、市场概况 1、近期市场特征 （1）目前整个海边区域正处于开发的前奏，作为新项目，必将吸引公众的眼球； （2）由于还处于开发前期，再加上房
