1、 赴 XX 管理处实习报告 应学校要求我于 3 月 13 日来到深圳市 XX 管理处进行实习。深圳市 XX 公 司创建于 XX 年， 是首批荣获国家一级物业管理资质的中国著名大型物业管理企 业。万厦 XX 管理处成立于 2003 年 4 月，深圳市 XX 花园位于宝安区龙华镇中 心地段，占地面积 18 万平方米，总建筑面积约 40 万平方米，其中住宅面积 34.8 万平方米，商业裙楼 5.2 万平方米，地下架空层面积约 3 万平方米。房屋总套数 约 3000 套。共有住户 3555 户。2003 年 4 月 26 日接管。小区规划成熟，交通便 利、格调高雅，是以中国传统园林为背景的大型生活社区
2、。XX 于 2003 年获得 深圳市“园林式 花园式”小区称号；管理处于 2004 年 4 月获得深业集团“青年 文明号”的光荣称号；2004 年 6 月获得“市绿色社区”称号。 在实习中通过管理处领导的讲解，与管理处工作人员的交谈，结合课本上的 知识，使我对物业管理的实务有了更深的认识，对物业管理在现实中的状况有了 进一步的了解，并做总结如下。 感想一：早期介入、前期物业管理、物业的接管验收对后续的小区管理工作 有着至关重要的作用。 在与 XX 管理处的 XX 长交谈中得知， 在接盘后最让其头痛和刻骨铭心的一 件事情就是曾经出现的几百户用户房屋漏水的事件。当时，楼盘还在保修期内又 不能动用本
3、体维修基金而开发商又找各种借口进行推诿和回避，事件久拖不决， 用户的意见极大，管理处焦头烂额。最后还是管理处通过积极主动的联系，在社 会上找到各家维修单位综合评价出性价比最高的一个方案递交给开发商， 用真诚 的态度打动了开发商，开发商才勉为其难的出资对漏水的房屋进行修复，最后才 使这件事得到圆满的解决。 由此，使我联想到在教材物业管理实务（上） 里提到的有关“物业管理 前期介入”的章节。所谓“前期介入”是指物业管理公司在接管物业之前，就参 与物业的规划设计和建设的过程，从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开 发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准 备。其积极作
4、用为：、完善物业的使用功能；、改进、完善物业的具体设计； 、更好的监理施工质量；、为竣工验收和接管验收打下基础；、便于日后 对物业的管理。 “早期介入”属于前期介入的一种方式，是指物业处在规划设计 阶段，发展商聘请专业经验丰富的物业管理公司做顾问，参与规划设计，使设计 在符合国家规范的前提下尽可能地照顾到使用者的要求以及日后管理的需要。 在 此阶段物业管理公司的专业眼光及经验能有效的弥补设计人员的不足， 使设计趋 于合理完善。 “接管验收”是指物业管理公司接交房地产开发商或业主委托管理 的新建成或原有物业时， 以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检 验。是直接关系到今后物业管理工作能
5、否正常开展的重要环节，特别要注意以下 事项：、不放过任何一个细节，将这些细节问题逐一列明，要建设单位承诺在 一定的限期内整改。这表明，在接管前物业有任何问题，应由开发商负责解决； 、在接管验收设备方面，要调试验收合格一项就移交一项，必须坚持合格一项 就接管一项，未经调试合格验收的不能签字接管，不然，就要背着责任走；、 接管验收一定要写明接管的日期，这是划清责任的界线。管理公司只对接管后的 物业所产生的问题，如有在保质期内，非人为因素的问题仍由开发商或施工单位 负责。 感想二：在金融危机、通货膨胀、用工荒等诸多不利因素条件下如何留住人 员、获得利润，是现时物业管理公司这种劳动密集型的服务性行业首
6、先需要解决 的问题。转型已势在必行了。 在与管理处的领导互动的过程中，有同学提出了这样的问题： “现在人员流 动量巨大，是每个物业公司都要面对的严峻问题，你们是如何应对的呢？”管理 处领导先是分析了用工荒的形成原因，然后结合自己管理处的实际情况回答说： “一是提高员工的待遇、增加员工的福利，一是通过培训向企业员工们灌输企业 文化使员工真正溶入到企业中，努力形成一种凝聚力、营造一种良好的氛围，使 员工产生归属感，愿意与公司共同进退，进而留住员工。 ”管理处领导的讲话获 得了同学们的热烈掌声。但是（总有一个但是，可恶的但是） ，问题又来了。紧 接着就有同学发问： “这样的话，管理成本就要相应的增加，而管理费却并非想 涨就涨，我们都知道物业管理行业是微利行业，那么如何在这样矛盾的情况下， 使企业正常运转呢？”回答： “实行一业为主，多种经营的模式，而且从现在的 经营情况来看，效果还是不错的。 ”互动之后，在我与马部长的交谈中，我也提 到了这个问题，马部长也说： “从现在的情况看，还是不成问题的。但这也不是 长久之计， 随着成本的不断上涨， 利润的空间不断被压缩， 未来的前
