1、 1 绪论 当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓，我国也不例外。改革开放以来，我国房地产业从复苏到快速发展取得了很大的成就，城市住宅建设得到了快速发展，城市居民住房条件有了较大改善，但部分城市中低收入家庭住房还比较困难。因此，解决城市中低收入家庭住房困难就成了住房建设和住房制度改革的重要内容。我国自 1998 年提出廉租房制度构想 ,至今已经进行了十余年 ,各地在试点基础上逐步推进廉租房制度建设 ,并在一些城市取得了一定成效 ,但从全国来看 ,廉租房制度的推行仍然十分缓慢。其中融资困难就是制约廉租房建设的一大瓶颈 。本文就我国廉租房建设融资困境的现状及原因进行了分析，并提出了几点具体
2、的解决对策。 1.廉租房的概况 1.1 廉租房的涵义 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，具有社会公共福利和住房社会保障性质。 廉租房一般具有 两种表现形式，一是由政府出资建好后， 以 低租金 租 给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。廉租房有特定的供给对象，符合廉租 房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能购、租、补。 1.2 廉租房的发展历程 1.2.1 廉租房的启动阶段
3、 （ 1998 年） 国务院于 1998 年出台了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 ，提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策 ,规定对于最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房 ，此时廉租房建设的资金主要来源是政府拨款。这 标志着廉租房制度正式成为我国住房供应体系的一个重要组成部分，廉租房制度开始在我国起步。 1.2.2 廉租房 探索 推广 阶段 (1999 年 2007 年 ) 1999 年 4 月发布 了 城镇廉租房管理办法 ，其中 对廉租房的房源、廉租房租金标准、廉租房建设和廉租房的申请程序问题予以明确的规定，开始探索规范化的廉租房制度。2003年 12月 31日，国建
4、建设部等五部局联合下发了城镇最低收入家庭廉租房管理办法，该办法在城镇廉租房建设的资金来源方面要求实行以财政预算安排为主、多渠道筹集资金的原则。 2006 年 5 月 17 日 ,国务院出台 了 关于促进房地产健康发展的六点意见 (“ 国六条 ”) ， 将城镇廉租房制度建设置于一个更为显著的位置。 1.2.3 廉租房改进完善阶段 (2007 年 至 今 ) 2008 年 1 月 1 日起财政部颁发并实施的廉租住房保障资金管理法 ， 确保了廉租住房保障资金的正规渠道来源。这使国家加强和加快廉租住房的建设从原来大多数的纸上谈兵 ， 发展到了实际操作 ， 使住有所居的基本国策从根本上得以落实。 200
5、8 年 12 月 17 日，温家宝主持召开国务院常务会议研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施中明确提出，加大保障性住房建设力度。 2009 年 4 月 29 日，国务院常务会议讨论并原则通过关于 2009 年深化经济体制改革工作的意见中提出，加快推进医药卫生、教育、文化、社会保障、住房等民生领域改革， 改善居民支出预期和消费意愿。 中央财政近日下拨 2010 我国 1999 年颁布了城镇廉租房管理办法第二条 关信平 .社会政策概论 M.北京 :高等教育出版社 ,2004.P44 2 年中央廉租住房保障专项资金 167 亿元 ， 支持财政困难的地区解决城市低收入家庭住房困难问题。 在中央的大
6、力推动下，我国的廉租房建设将会进入一个快速发展的阶段。 从廉租房制度的演进历程中我们不难发现 ,中央政府对廉租房制度的重视程度逐步增强 ,政策不断明朗化和具体化、可操作性逐步增强 ,廉租房制度在我国的住房保障体系中将发挥越来越大的作用。 1.3 廉租房制度实施的意义 廉租房制度作为我国社会保障体系中的住房保障制度，能够在真正意义上解决住房弱势群体的居住问题，该制度的 实施具有以下重要意义 : 1.3.1 提高住房弱势群体的居住水平 1998 年我国政府下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化改革，其中针对最低收入家庭专项提供可供租赁的廉租房。廉租房制度的实施为住房弱势群体提供了最基本
7、的生活居住保障，满足了人们“安居”的要求，体现了政府对低收入阶层的关怀，符合社会主义和谐社会的发展要求。对稳定社会治安，为国家经济发展提供有力的社会秩序。 1.3.2 弥补市场机制的缺陷 弱势群体的存在是一种必然现象，尤其是在经济转型时期，由于产业结构的转型与优化，必然导致某些行业的从业者 从某些领域中退出，形成结构性失业人群。而这部分人的住房问题，只依靠市场是难以解决的。我们知道市场不是万能的，市场有自身的缺陷。因此廉租房制度的引入对解决低收入家庭和弱势群体的住房困难有着至关重要的作用。目前我国政府采取的廉租房制度，通过行政、法律、资金及政策等多种手段，对一部分财产进行再分配，为住房弱势群体
8、提供基本的居住条件，从而弥补市场机制的缺陷，保证市场机制的良性运作。 2. 我国目前城市廉租房建设的融资困境及原因 2.1 我国目前 廉租房建设的融资困境 廉租房建设现状不容乐观 ， 我国实行多元化的住房体系，包 括房租补贴 、 住房公积金 、经济适用房 以及 廉租房等形式。其中，经济适用房和廉租房是解决 住房弱势群体 住房 困难的主要保障政策。但从实践来看，相比经济适用房，廉租房建设一度处于相对迟缓的状态 ，廉租房建设融资困难日益凸显。 2.1.1 廉租房融资缺口大 住房和城乡建设部、发展改革委、财政部三部委联合发布了 2009-2011 年廉租住房保障规划 ， 总体目标是从 2009 年
9、起到 2011 年，基本解决 747 万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题 ，其中 新规划 的有 518 万户廉租住房房源。以实物配租 10 万元计算的话， 518 万户就是 5180 亿元。对于廉租房建设资金来源，早在 2007 年底，财政部就出台了廉租住房保障资金管理办法 ， 严格规定了四大廉租住房保障资金来源。 即 ：住房公积金增值收益部分；土地出让金中不少于 10%的比例；市县财政预算安排；中央、省级财政预算安排的补助资金。 2007 年全国土地出让金总额超过 12000 亿， 2008 年也有 10000 多亿，按土地出让金中不少于 10%的比例用于廉租住房保障，那么每年约有 1000 多亿。住房公积金用于增值的收益部分， 2008 年全国是 170.1 亿，按规定累计向同级财政上缴 96.98 亿元。 如果 2009-2011 年全国土地出让金总额保持每年 11000 亿的水平，那么用于廉租住房保障资金达 3300 亿元，住房公积金用于增值的收益部分三年约有 350 亿 -400 亿。与 5000 多亿的数字相比，缺口高达 1000 多亿。尽管 2009 年中央财政廉租住房保障专项 国土资源部公布 的 2008 年国土资源公报
