1、 第一章 我国房地产市场现状和相关国家政策 2.1 我国房地产市场的现状 我国房地产市场的现状一直是国民关注的热点话题。对于九十年代房地产以来的房地产市场，最为普遍的评价，就是房价过高，涨幅过快。形成这种情况的原因是多方面的。 2.1.1 当前我国房价普遍过高，上涨过快 国际上衡量房价高低的一个权威指标是房价收入比。房价收入比是指一个国家或城市的年平均上市房价与户年平均收入之比。世界银行的研究报告认为， 价收入比在 3 倍到 6 倍之间比较适当。而在我国，有学者指出，在我国许多房地产热点城市，房价收入比早已超过了 12： 1。并且，房地产市价日益飙升。 2.1.2中国城市房地产价格 “非正常上
2、升 ”的成因 目前我国城市房地产价格非正常上升或者房地产价格泡沫的状况可作如下描述 ： (1) 全国城市的房价收入比约为 1 8, 其中大城市房价收入比在 10以上 , 而国际标准是 3 6。 (2) 有些城市土地价格近十年来上涨了十几倍甚至几十倍。至于形成这种局面的原因 , 各界人士从市场需求、供给等多方面提出各自看法 , 较有代表性的如下 : 1) 市场需要因素 : 城市化效应形成的需求、城镇住房制度改革引致的需求、城镇居民住房人均面积上升等所致。 2) 市场供给因素 : 不合理的住宅供应结构因素所致 ； 是商品房开发建设成本高所致 ； 3) 投机、炒作因素 : 是房地产商和投机者 “操纵
3、市场、恶意炒作 ”的结果 ； 4) 银行信贷、房地产互动因素 : 行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫中起重要作用。 5) 制度、体制、利益集团等因素 : 目前土地供给制度、地方政府税收制度、还有住房问题上财政政策和金融政策等制度问题是造成目前房地产价格不正常上升的制度性因素 。 地方政府 “经营城市 ”、地方政府的 “托市 ”行为 ， 推动房地产价格上升 ； “地方政府、开发商、银行都希望把这个泡沫 (房地产 ) 越吹越大 , 这些集团掌握了强势的话语权 , 他们更容易来主导市场 ”。无疑 , 已有的文献在市场供求、炒作、银行信贷等方面的分析非常中肯 , 都在一定程度上揭示了中国城市房
4、地产价格的 “非正常上升 ”的原因 , 但是在一些体制性或者制度性因素上 , 尤其是对于我国特殊转轨时期地方政府这个特定因素的分析上 , 更是未能深入。事实上 , 地方政府在 “双重压力 ”之下通过 “有形的手 ”, 对土地市场的垄断性控制、对于城市房地产开发的大力推动 , 已经成为影响房地产市场各方参与者行为、推动房地产价格的非正常上升的一个系统性因素 , 这个因素无法忽略。 2.2 我国中央政府对房地产市场的最新政策 2010 年 4 月 17 日 国务院 为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称 “新国十条 ” 2.2.1 2010 年最新国
5、家政策 -国十条 (1)统一思想，提高认识。 住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。 (2)建立考核问责机制。 稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设
6、工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 (3)实行更为严格的差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女，下同 )，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷 款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房
7、价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根 据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 (4)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 (5)增加居住用地有效供应。 国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房
8、地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房 地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索 “综合评标 ”、 “一次竞价 ”、 “双向竞价 ”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 (6)调整住房供应结构。 各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处
